PRAWO ŁATWIEJ

Umowa przedwstępna – po co ją zawieramy?

13.12.2018

Umowa przedwstępna – po co ją zawieramy?

Porady prawneKancelaria Dubiel & Sawinda Warszawa

Porady prawneKancelaria Dubiel & Sawinda Warszawa

 

 

 

Są transakcje, które muszą być realizowane w etapach – głownie dlatego, że są duże i skomplikowane lub bardzo złożone, tj. do zamknięcia transakcji musi zadziałać wiele czynników. Nic dziwnego, że biorąc udział w takim przedsięwzięciu strony zwykle chcą być w jakiś sposób zabezpieczone w sytuacji, kiedy umowa nie zostanie bezproblemowo wypełniona na pierwszym z etapów. Taki jest cel umowy przedwstępnej.

 

 

 

Czym jest umowa przedwstępna?

 

 

 

Umowa ta zawarta przez strony gwarantuje, że w określonej w umowie przyszłości dojdzie do zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej należy zawrzeć postanowienia, które mają znaleźć się w umowie przyrzeczonej. Są to informacje o przedmiocie umowy i jego wartości, a także sposobie finalizacji transakcji. Zabezpieczyć swoje interesy należy poprzez określenie ceny i wszelkich szczegółów, które są dla nas ważne. Często umowę taką podpisujemy przy sprzedaży nieruchomości. Wówczas najważniejszymi informacjami jest określenie jakie mieszkanie będzie przedmiotem umowy, jaka cena została ustalona i w jakim terminie ma zostać zawarta umowa przyrzeczona.

 

 

 

Umowa przedwstępna ma chronić prawa zarówno sprzedającego, jak i nabywającego, warto więc dodatkowo wprowadzić do niej zapisy, które określą w jakiej sytuacji może dojść do odstąpienia od umowy przyrzeczonej. Jeżeli np. mieszkanie powinno zostać wyremontowane lub budynek powinien przejść inspekcję, a sprzedający nie dostarczył dowodów wykonania zobowiązania mimo zapisu w umowie, kupujący może zastrzec swoje prawo odstąpienia od kupna mieszkania lub domu.

 

 

 

W jakiej formie zawrzeć umowę?

 

 

 

Każda z form umowy przedwstępnej jest akceptowalna i wiążąca – w przepisach ta kwestia nie została jednoznacznie ustalona. Można się jednak domyśleć, jak ryzykowne jest powoływanie się na umowę ustną – bez świadków, w dodatku takich, którzy będą znali szczegółowe ustalenia, na nic się nam nie zda. Najlepiej jest spisać umowę przedwstępną, by móc potem bez problemu dochodzić jej zawarcia w sądzie.

 

 

 

Wystarczy po jednym egzemplarzu takiej samej umowy, a na każdym podpis obu stron, aby domagać się odszkodowania od strony, która uchyla się od postępowania zgodnie z umową. Otrzymana kwota może zrekompensować czas i środki poświęcone na poczynanie przygotowań i oczekiwanie na zawarcie umowy przyrzeczonej.

 

 

 

W przypadku nieruchomości większą moc będzie miała umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Nie można bez konsekwencji uchylić się od wykonania jej zapisów. W takiej sytuacji do zawarcia umowy przyrzeczonej można doprowadzić stosując przymus. Podstawą do takich działań jest deklaracja w potwierdzonej notarialnie umowie przedwstępnej.  Taka forma umowy przedwstępnej pozwala też na ubieganie się o wpis roszczenia do księgi wieczystej – wpis ten dla potencjalnych nabywców nieruchomości będzie stanowił ostrzeżenie o tym, że osoba trzecia wnosi roszczenia do nieruchomości, a dodatkowo, że właśnie na nabywcę w momencie kupna zostanie przeniesiony obowiązek wywiązania się z zawartej umowy przedwstępnej – wpis taki skutecznie zniechęca do zakupienia obiektu.

 

 

 

A może tak zadatek?

 

 

 

Dla większej pewności można w umowie przedwstępnej zapisać jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej wniesienie zadatku na pokrycie ustalanej w przyszłości całościowej kwoty sprzedaży. W umowie należy określić zadatek podając konkretną kwotę, chociaż można też zapisać, jakim procentem całej kwoty sprzedaży ma on być. Warunek zadatku chroni osobę sprzedającą, ponieważ w momencie rezygnacji z zakupu, kupujący traci wpłacony zadatek.

 

 

 

Jeżeli jednak sprzedający wycofa się z podpisania umowy przyrzeczonej, ma obowiązek zwrócić zadatek i to w podwójnej wysokości – ma to stanowić motywację dla dwóch stron, do wypełnienia warunków umowy przedwstępnej. Pamiętać należy, że zadatek nie jest tym samym co zaliczka, która podlega zwrotowi w razie nie zawarcia umowy.

 

 

 

Odstąpienie od umowy przedwstępnej?

 

 

 

Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest możliwe, jeżeli taka możliwość została przewidziana i wprowadzona w formie zapisu do umowy. Brak takiego zapisu może być problematyczny. Możemy wówczas starać się o rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, w takiej sytuacji możemy jedynie liczyć na dobrą wolę drugiej strony umowy.

ZOBACZ WSZYSTKIE

Dubiel & Sawinda 2017 Wszelkie Prawa Zastrzeżone Projekt & Realizacja Strony internetowe Warszawa