PRAWO ŁATWIEJ

Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej

14.05.2019

Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej

 

 

Bywa, że wyniku pewnych operacji na majątku powstaje współwłasność w stosunku do jakiejś rzeczy lub nieruchomości – może się tak stać np. w wyniku dziedziczenia. To, że współposiadamy jakiś majątek, nie oznacza jeszcze, że łączą nas dobre relacje z innymi współposiadaczami – co często komplikuje zarządzanie tym majątkiem. Jak rozwiązać tę sytuację? Czy to musi się skończyć spieniężeniem majątku i podzieleniem zysku? A może jest inny sposób?

 

 

Uprawnienie do korzystania z rzeczy wspólnej

 

 

Każda z osób, która należy do grona właścicieli jakiejś rzeczy, ma prawo do korzystania z tej rzeczy w takim zakresie, w jakim nie będzie to utrudniać innemu współwłaścicielowi korzystania. Z prawa wynika, że jeżeli jeden ze współwłaścicieli stwarza sytuację, w której ma faktyczną wyłączność na korzystanie z współposiadanej rzeczy, inni właściciela mogą zażądać od niego wynagrodzenia. Aby tego uniknąć, trzeba zawrzeć umowę quoad usum.

 

 

Umowa o podział quoad usum

 

 

Chociaż istnieje taka możliwość – umowa ta nie jest zawierana praktycznie nigdy. Umożliwia ona zaplanowanie i zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy – rozpisuje się w niej, kto może korzystać z jakiej części przedmiotu, np. nieruchomości. Zawarcie takiej umowy jest jednak możliwe tylko przy zgodzie współwłaścicieli, którzy mają powyżej 50% udziałów we współwłasności i w sytuacji gdy podział nie zostanie dokonany w sposób, który będzie wykraczał poza zwykłe zarządzanie tą rzeczą. W przypadku braku zgody odpowiedniej ilości udziałowców, można dochodzić  podziału na drodze sądowej.

 

 

Do wszelkich czynności, które wykraczają poza czynności zwykłego zarządu rzeczą, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Warto pamiętać, że podział quoad usum nie znosi współwłasności – to tylko uporządkowanie kwestii używania własności wspólnej. Nie pozwala na samodzielne rozporządzanie tą rzeczą samodzielnie.

 

 

Wynagrodzenie za korzystanie ze wspólnej nieruchomości

 

 

Osobie, która nie czerpie zysków z wykorzystywania wspólnej własności, mimo że jest użytkowana w celu uzyskania zysku, przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości.

 

 

Istnieją orzeczenia sądowe, które przyznają prawo do świadczenia finansowego w sytuacji, kiedy współwłaściciel używa określonych części nieruchomości, które przekraczają jego udział, ale nie na podstawie najmu czy dzierżawy zawartej z innymi współwłaścicielami.

 

 

Roszczenia współwłaściciela pozbawionego możliwości do korzystania z rzeczy wspólnej jest zasadne bez względu na to, czy współwłaściciel domaga się zapłaty określonej sumy pieniężnej, czy też chce zostać dopuszczony do użytkowania nieruchomości.

 

 

Jak dochodzić wynagrodzenia w przypadku braku porozumienia właścicieli?

 

 

Podkreślenia wymaga fakt, że mowa tu nie o odszkodowaniu za wykorzystanie rzeczy bez zgody pozostałych właścicieli, lecz o wynagrodzeniu. Nie mają tu więc zastosowania przepisy regulujące odpowiedzialność odszkodowawczą za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego.

 

 

Jeżeli współwłaściciel samodzielnie wykorzystujący nieruchomość nie chce się porozumieć, ta osoba, której odbierany jest zysk, może złożyć pozew do sądu. Jeżeli trwa postępowanie o zniesienie współwłasności, rozpoczęcie odrębnego postępowania nie jest możliwe. Roszczenie powinno zostać zgłoszone w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności.
Istnieją trzy przesłanki do żądania zapłaty wynagrodzenia za nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela:

-> żądającemu i korzystającemu przysługuje prawo współwłasności;

-> inny współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej w sposób nieuprawniony;

-> współwłaściciel korzysta z rzeczy w złej wierze lub w dobrej wierze, ale ma wiedzę o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o dopuszczenie do korzystania z rzeczy wspólnej lub o złożeniu wniosku o podział tej rzeczy.

 

 

Udział a wynagrodzenie

 

 

Trzeba mieć świadomość, że fakt współdzielenia nieruchomości nie oznacza jeszcze, że wartość przyznanego współwłaścicielom wynagrodzenia będzie jednakowa. Wszystko zależy od tego, jaki procent udziałów przypada konkretnej osobie, która zgłasza roszczenie, argumentując je brakiem możliwości użytkowania rzeczy. Określenie ewentualnej kwoty w przypadku najmu może być jeszcze bardziej skomplikowane, jeżeli współwłaściciel prawo jedynie do części nieruchomości. Wówczas trzeba określić, jaką kwotę można uzyskać w przypadku wynajmowania jedynie tej jednej części, z której mógłby korzystać wynajmujący.

 

 

Współposiadanie jest skomplikowanym stanem, w związku z którym podział zysku z wykorzystywania rzeczy wspólnej jest bardzo trudny. Każdy przypadek jest zupełnie inny. Warto więc poradzić się prawnika jak zabezpieczyć swoje prawa.

 

ZOBACZ WSZYSTKIE

Dubiel & Sawinda 2017 Wszelkie Prawa Zastrzeżone Projekt & Realizacja Strony internetowe Warszawa