PRAWO ŁATWIEJ

Wynajmujący vs. najemca

10.10.2018

Wynajmujący vs. najemca

wynajmujący vs najemca Kancelaria radców prawnych Dubiel & Sawinda WARSZAWA

wynajmujący vs najemca Kancelaria radców prawnych Dubiel & Sawinda WARSZAWA

Na pewno wielu z nas miało chociaż raz w życiu trudności z wynajmowaniem mieszkania – nie chodzi wcale o niedostępność mieszkań w dobrych lokalizacjach i ich niski standard, nie chodzi nawet o cenę. Problemem mogą okazać się ludzie. Nie ważne czy wynajmujemy lokal komuś czy dla siebie – najemcy mogą być równie irytujący jak wynajmujący. Często zdarzają się też oszuści, którzy wykorzystują naszą nieznajomość prawa podpisując z nami umowy, których zapisy są niejasne lub łamią ich postanowienia, czując się bezkarnymi. Jak sobie z nimi radzić?

Kto jest najemcą, a kto wynajmującym.

 

Najmujący bierze w czasowe, odpłatne użytkowanie cudzą własność. Wynajmujący natomiast odpłatnie ową własność udostępnia. Z przymrużeniem oka możemy dla ułatwienia stwierdzić, że w razie sytuacji konfliktowej wynajmujący  to ten co nie chce nam oddać kaucji, a najemca to ten, którego usilnie staramy się wyeksmitować. Najemca w innych słowach to także lokator, który użytkuje jakąś rzecz z innego tytułu niż prawo własności. Prawa i obowiązki zarówno właściciela jak i najemcy reguluje spisana przez nich w dwóch egzemplarzach umowa.

 

Najemcy kontra wynajmujący

 

Dużym błędem najemcy jest brak wnoszenia zastrzeżeń do warunków umowy. Zwykle kiedy dostajemy ten dokument od wynajmującego, zapoznajemy się z nim pobieżnie, po czym podpisujemy, nie zastanawiając się, jak ten dokument będzie nas chronił w przypadku niespodziewanych sytuacji – awarii mieszkania, konieczności nagłego wypowiedzenia umowy czy też powstałych usterek.

 

Warto pamiętać, że w spornej sytuacji prawa lokatorów są bardziej ograniczone od praw wynajmującego. W 2016 roku do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego weszła ważna zmiana – od tego momentu możemy mieć pewność, że jeżeli regularnie opłacamy czynsz, nie można nas z dnia na dzień „wyrzucić na bruk”.

 

Właściciel musi zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. A więc odpowiada za udostępnienie najmującemu wody, ciepła i energii elektrycznej oraz urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu.

 

W protokole zdawczo-odbiorczym spisane są również meble i urządzenia, które są do dyspozycji lokatora. Warto wiedzieć, że właściciel nie powinien pozbawiać lokatora części wyposażenia bez konsultacji z nim. Bywa, że strony dogadują się między sobą na temat remontów – tj. np. użytkownik mieszkania dokonuje remontu na własny koszt, w zamian za co właściciel proponuję zniżkę w płatnościach. Koniecznie należy spisać te ustalenia i dołączyć do umowy w postaci aneksu.

 

Bywa, że właściciele zabraniają przyjmowania gości w mieszkaniu. Nie powinien on wpływać na to kto i kiedy nas odwiedza, o ile ta praktyka nie przypomina bardziej współdzielenia mieszkania ze odwiedzającą nas osobą. W umowie powinna być wpisana liczba osób zamieszkująca mieszkanie, a w przypadku zmiany stanu faktycznego, konieczne jest dokonanie stosownych formalności.

 

Właściciel kontra lokator

 

Szeroki wachlarz praw przysługujących najemcy może też w niektórych sytuacjach związać ręce właścicielowi. Aby nie dopuścić do sytuacji, w której czasowo stracimy kontrolę nad naszą nieruchomością, powinniśmy dokładnie przeanalizować wszystkie możliwe sytuacje i zawrzeć w umowie informacje o tym, w jakich sytuacjach jesteśmy uprawnieni do wypowiedzenia umowy niesumiennemu lokatorowi w trybie natychmiastowym. Najczęstszymi powodami jest:

 

->zaleganie z płatnościami

->niszczenie mienia właściciela (nieruchomości i sprzętów)

->podnajmowanie osobom trzecim

->wykorzystywanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem

 

Warto zastanowić się nad wynajmowaniem lokalu na czas nieokreślony. W przypadku umów na czas określony, jej rozwiązanie przed upływem okresu, tylko dlatego że nie mamy ochoty dalej wynajmować mieszkania, jest zwyczajnie niemożliwe bez zgody drugiej strony.

 

Co, kiedy najemca oddaje nam lokal w gorszym stanie, niż go otrzymał? Zgodnie z przepisami to osoba użytkująca mieszkanie jest zobowiązana do zwrócenia go w takim stanie, w jakim je otrzymała w momencie spisania protokołu. Oznacza to, że za odświeżenie ścian, naprawienie sprzętów również należy do obowiązków wynajmującego – jeżeli tego nie dokona, może być to podstawą do zatrzymania kaucji przez właściciela mieszkania. Trzeba jednak pamiętać, że zniszczenie nie jest równoznaczne ze zużywaniem się rzeczy. Jeśli wynajmujemy lokal przez długi okres, niektóre jego elementy ulegać będą zużyciu nawet przy prawidłowym korzystaniu z lokalu. Na podłodze mogą pojawić się delikatne zarysowania, ściany przybrudzą się itp.. Takie zużycie nie będzie dawało wynajmującemu prawa do zatrzymania kaucji.

 

Najmujący powinien ograniczyć swoją ingerencję w stan lokalu. Jedyne wykonywane zmiany powinny dać się odczynić. Jeżeli nie będzie możliwości przywrócenia mieszkania do stanu sprzed podpisania umowy, wynajmujący może uznać nieustalone remonty za uszkodzenia lokalu. Warto więc wszelkie zmiany ustalać z nim i prosić o pisemne udzielenie pozwolenie na dokonywanie remontów.

 

Jako właściciel lokalu mamy prawo żądać poinformowania ile osób będzie zamieszkiwać lokal i czy przewiduje się posiadanie zwierząt. Nie możemy natomiast „wchodzić z butami w życie lokatora” – dotyczy to zarówno wypytywania o kwestie bardzo osobiste, które nie mają związku z wynajmowaniem mieszkania lub odwiedzanie mieszkania pod nieobecność aktualnego użytkownika, chociaż wolno zareagować w przypadku poważnej awarii, jeżeli nie ma możliwości skontaktowania się z lokatorem.

 

Kaucję zachować można, kiedy mieszkanie jest uszkodzone lub lokator zalega z płatnościami. Oddać całość powinno się, jeżeli nie ma żadnych nienaprawionych szkód powstałych z winy najemcy i jeżeli stan mieszkania nie wymaga wezwania ekipy sprzątającej. Gwoździe wbite w ścianę bez ustalenia, plamy z wina lub ślady butów odbitych na ścianie również zaliczają się do uszkodzeń, bowiem nie są to następstwa normalnego korzystania z rzeczy.

 

Co powinno być zawarte w umowie najmu?

 

W umowie muszą znaleźć się szczegółowe dane osobowe zarówno lokatora jak i najemcy, między innymi PESEL, opis przedmiotu transakcji (informacja na temat powierzchni, dokładnego adresu). Nie  może zabraknąć opisu sposobu opłat i ich wysokości – zarówno czynszu jak i pozostałych opłat oraz terminów. O okresie wypowiedzenia już wspomnieliśmy. W treści umowy powinna się również pojawić informacja o czasie trwania umowy. Normą jest również ustalenie kaucji, która zabezpieczyć właściciela w przypadku uszkodzenia lokalu. Istotne jest by sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zapisane zostaną informacje na temat stanu lokalu oraz wyposażenia przez i po okresie wynajmu. Należy pamiętać, że obie strony powinny podpisać się na obu kopiach, inaczej dokument uznany zostanie za nieważny.

Wynajem lokalu użytkowego

 

W powyższym artykule poruszono kwestię wynajmowania lokalu mieszkalnego. W kolejnym artykule przeczytacie czym jest umowa najmu okazjonalnego i jak wpływa na stosunki pomiędzy stronami umowy, opisane powyżej.

ZOBACZ WSZYSTKIE

Dubiel & Sawinda 2017 Wszelkie Prawa Zastrzeżone Projekt & Realizacja Strony internetowe Warszawa