Podjąłeś wreszcie decyzję, aby sprzedać… cokolwiek by to nie było (mieszkanie, dom, garaż, lokal użytkowy), z czym od lat nie działo się nic poza tym, że stało puste i nęciło kilkunastoletnich grafficiarzy i chuliganów? Jeżeli jesteś wreszcie gotowy, pamiętaj – sprzedaż nieruchomości nie jest taką łatwą sprawą i jeżeli nie zrobisz tego porządnie, możesz narazić się na straty i problemy.

 

 

Jakie dokumenty będą potrzebne do podpisania umowy?

 

 

To podstawowa sprawa, bo umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego (żadna inna forma nie jest ważna zgodnie z polskim prawem). Umowę może sporządzić notariusz lub my sami (wówczas dokument zostanie sprawdzony na miejscu przez notariusza).  Nie można też przejść do podpisywania umowy bez wymaganych dokumentów:

 

 

-> dowodu osobistego

 

 

-> odpisu z księgi wieczystej nieruchomości

 

 

-> potwierdzającego tytuł prawny nabycia nieruchomości przez jej obecnego właściciela (akt notarialny umowy sprzedaży, zmiany, darowizny, ustanowienia odrębnej własności lokalu lub dokument, który poświadcza otrzymanie nieruchomości w spadku)

 

 

-> pozostałych dokumentów wymaganych przez notariusza

 

 

Lista dokumentów, które należy dostarczyć do notariusza w dniu podpisania umowy powinna zostać skonsultowana z rzeczonym notariuszem, ponieważ to, jakie dokumenty będą wymagane zależy od konkretnej sytuacji.

 

 

Podstawowe dane w umowie

 

 

Umowa musi zawierać dane zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Jeżeli umowa zawierana jest między osobami prawnymi (tj. przedsiębiorcami) konieczne będzie dodanie także danych firm (nie można pominąć danych osobowych konkretnych osób). W skład danych, które powinny być zawarte wchodzą:

 

-> imiona i nazwiska

-> seria i numer dowodu osobistego

-> imiona rodziców

-> adres zamieszkania

-> numer NIP

-> nazwa firmy

-> siedziby firmy

-> organ prowadzący rejestr i jego numer

-> osoby uprawnione do reprezentacji firmy (np. członków Zarządu i prokurenta)

-> uchwała Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy lub Zgromadzenia Wspólników zezwalająca na sprzedaż lub kupno nieruchomości

 

 

W umowie sprzedający zobowiązuje się do przekazania prawa własności danej nieruchomości, a także wydania przedmiotu umowy, natomiast kupujący deklaruje, że uiści całości określonej w umowie kwoty.

 

 

Co jest przedmiotem umowy?

 

 

Tego w żadnej umowie nie może zabraknąć. Przedmiot umowy musi zostać dokładnie określony – jeżeli jest nim nieruchomość, w umowie muszą znaleźć się informacje:

 

 

-> adres

-> określenie wielkości powierzchni i pozostałych pomieszczeń, które do lokalu przynależą

-> numer księgi wieczystej

-> dane z ewidencji gruntów, budynków, lokali

 

 

Cena jest jedną z najważniejszych rzeczy, które powinny zostać określone w umowie. Brak jakiejkolwiek z wyżej wymienionych informacji sprawia, że umowa automatycznie jest nieważna. Omówiliśmy więc informacje, które MUSZĄ znaleźć się w umowie. Pora zastanowić się, jakie zapisy możemy umieścić w umowie, żeby uniknąć konfliktów i zabezpieczyć własny interes.

 

 

Minimalizm nie sprawdza się przy formułowaniu umów!

 

 

Umowa to nie tylko spełnienie wymogów prawa, umowa to także gwarant, że będziemy zadowoleni z przeprowadzonej transakcji. Dlatego, jeżeli jako sprzedający będziemy potrzebować nieruchomości do konkretnego terminu i wcześniej nie możemy go oddać kupującemu, trzeba o tym napisać. Jest wiele zapisów, które mogą zwiększyć nasze bezpieczeństwo podczas przeprowadzanej transakcji.

 

 

Termin wydania przedmiotu umowy

 

 

Argument „nie trzeba pisać tego w umowie, bo przecież się dogadamy…” to słaby argument. Zwłaszcza, że jeżeli kupującemu odwidzi się w kwestii dogadywania ze sprzedającym a propos terminu wydania przedmiotu, a stosowny zapis nie znajdzie się w umowie, jesteśmy zobowiązani wydać przedmiot umowy w momencie zawarcia umowy. Jeżeli jednak sami czekamy na nowe mieszkanie lub dom, warto zastrzec konkretną datę wydania przedmiotu umowy.

 

 

Podział kosztów

 

 

Koszty związane z kupnem i sprzedażą to nie tylko kwota, za którą chcemy sprzedać nieruchomość. To także podatek związany z uzyskaniem przychodu, spłata kredytu i wysokość zadatku lub zaliczki. Choć często używane zamiennie, określenia te różnią się od siebie znacząco. Zadatek zostaje zatrzymany w przypadku gdy do zawarcia umowy nie doszło z winy kupującego, zaś jeśli umowy nie zawarto z winy sprzedającego – podlega zwrotowi w dwukrotnej wysokości. Zaliczka natomiast zawsze zostaje zwrócona niedoszłemu nabywcy, jeżeli nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Sformułowana przez nas umowa sprzedaży powinna określać, jakie koszty ponosi kupujący, a jakie sprzedający.

 

 

A jeśli kupujący nie będzie się wywiązywał z obowiązku zapłaty całości ceny?

 

 

Do umowy można dodać klauzulę o poddaniu się przez osobę kupującą rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego (art. 777 § 1 pkt. 4 KPC). Zapis ten gwarantuje możliwość egzekucji należności za pośrednictwem komornika, w przypadku kiedy kupujący będzie uchylał się od spełnienia obowiązku zapłaty. Nie będzie konieczny wówczas kosztowny i często długotrwały proces, ale jedynie nadanie przez sąd klauzuli wykonalności. Zapis nie szkodzi w żaden sposób kupującemu, jeżeli ten dokona płatności zgodnie z postanowieniami umowy.

 

 

O czym należy pamiętać?

 

 

Mieszkanie lub dom zwykle korzysta z pewnych stałych usług. Podpisujemy umowy z dystrybutorami prądu, gazu, Internetu. Warto ustalić z nabywcą nieruchomości jak zostanie rozwiązana sprawa dostawy mediów. Umowy można przepisać na nowego właściciela lub rozwiązać i pozwolić, aby on sam załatwił sobie dostawy powyżej wymienionych usług.

 

Umowa przedwstępna

 

 

To zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której nie można albo nie chce się podpisać w danym momencie. Dokładniej omówimy ją w innym artykule, warto jednak wiedzieć, że jeżeli jej nie zawrzemy mogą nas czekać przykre skutki.

 

 

Może dojść do tego, że jedna ze stron może w zasadzie bez konsekwencji zrezygnować z dokonania transakcji. Umowa przedwstępna umożliwia nam uzyskanie rekompensaty np. w formie odszkodowania za utracone korzyści lub dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym. Należy pamiętać, że do zawarcia umowy przyrzeczonej może dojść jedynie, gdy umowa przedwstępna spełnia wymogi co do treści i formy, jakie konieczne są dla zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

 

W przypadku wątpliwości lub skomplikowanej sytuacji warto poradzić się radcy prawnego. W umowie ważne są nie tylko przyjęte postanowienia, ale także język, którego używamy – użyty tak, aby nie pozostawiał żadnych wątpliwości co do intencji obu stron umowy. Wzorce z Internetu nie są pozbawione błędów, braków i nieścisłości, dlatego nie pobierajmy ich na ślepo. Kiedy idzie o duże pieniądze, warto zadbać o swój interes.